Programa de acceso a la primera vivienda: normativa, requisitos y obligaciones
Introducción
El Gobierno ha aprobado el Decreto 381/2025, de 22 de octubre de 2025, por el cual se crea y se regula el Programa de acceso a la primera vivienda en régimen de propiedad. Este programa tiene como finalidad facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual y permanente a personas que cumplan determinados requisitos económicos y de residencia, mediante un sistema de aval y subvención de intereses.
El programa representa una medida estructural de política de vivienda destinada a mejorar la accesibilidad a la propiedad, con el objetivo de favorecer el asentamiento de residentes y la consolidación de un parque de viviendas estable.
Objeto del programa
El Programa tiene por objeto otorgar un aval temporal del 100 % del préstamo hipotecario necesario para la compra de una vivienda, así como subvencionar íntegramente los intereses generados por dicho préstamo durante la vigencia del aval.
La ayuda se dirige exclusivamente a la compra de la primera vivienda de residencia habitual y permanente en el Principado de Andorra.
Requisitos de las personas beneficiarias
Para poder acceder al Programa, es necesario cumplir simultáneamente los siguientes requisitos:
- Ser persona física mayor de edad, con capacidad de obrar, y destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
- Acreditar una residencia legal, efectiva y permanente en Andorra durante al menos siete años consecutivosanteriores a la fecha de la solicitud. Se pueden admitir interrupciones justificadas por motivos de estudio, laborales o de fuerza mayor.
- No ser titular de otros bienes inmuebles, ni directamente ni indirectamente a través de sociedades u otras personas jurídicas.
- Disponer de unos ingresos anuales iguales o superiores al doble del salario mínimo interprofesional vigente.
- No disponer de un patrimonio económico igual o superior al 30 % del valor total de la vivienda objeto de la compra.
- Contar con una propuesta de préstamo hipotecario emitida por una entidad bancaria andorrana en las condiciones establecidas por el programa, con certificado favorable previo emitido por la entidad.
- Formalizar la escritura pública de adquisición y aval dentro del plazo que establezca el reglamento y ocupar la vivienda en un máximo de 24 meses desde la aprobación de la solicitud.
Condiciones de la vivienda y del préstamo
- Precio máximo de la vivienda: 600.000 euros, incluyendo anexos y dependencias vinculadas.
- Duración del aval: siete años. Durante este periodo, el Gobierno subvenciona la totalidad de los intereses del préstamo.
- Pago del préstamo: durante los siete primeros años, la persona beneficiaria destina aproximadamente el 33 % de sus ingresos a amortizar capital, sin abonar intereses, que son asumidos por el Gobierno.
- Plazos de amortización: mínimo de 20 años y máximo de 50 años. La edad de la persona solicitante no puede superar los 80 años al finalizar el periodo de amortización.
- Comisiones y gastos: el préstamo no puede incluir comisiones de estudio ni de cancelación anticipada. Los gastos notariales, tasas, impuestos y valoraciones inmobiliarias corren a cargo de la persona beneficiaria.
Limitaciones de uso y disposición de la vivienda
El Programa establece restricciones estrictas para garantizar que la vivienda mantenga su función social y residencial:
- Prohibición de enajenar la vivienda: durante los siete años posteriores a la formalización del aval, no se puede vender, ceder ni transmitir la vivienda por actos inter vivos.
- Prohibición de arrendar: queda totalmente prohibido el arrendamiento, total o parcial, de la vivienda durante el mismo periodo de siete años.
- Incumplimiento de estas limitaciones: conlleva la pérdida inmediata de los beneficios del programa, la extinción del aval y la obligación de reembolsar la totalidad de los intereses subvencionados, incrementados con una penalización equivalente a tres veces el importe de dichos intereses.
Una vez transcurridos los siete años, cualquier operación de enajenación o arrendamiento efectuada dentro de los veinte años siguientes a la formalización del aval mantiene la obligación de devolver todos los intereses subvencionados y la penalización correspondiente.
El Gobierno dispone, además, de un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda durante los veinte años posteriores a la formalización del aval. En caso de ejercer este derecho, el precio de compra se reduce en el importe de los intereses subvencionados y el interés legal acumulado.
Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento de las obligaciones derivadas del programa —tanto las económicas como las relativas al uso o destino de la vivienda— conlleva la pérdida de los beneficios obtenidos, la resolución del aval y la obligación de devolver los importes subvencionados con la penalización correspondiente.
En casos de incumplimiento grave o doloso, la Comisión puede acordar penalizaciones adicionales y el Gobierno puede ejercer acciones judiciales para reclamar las cantidades adeudadas.
Solo se admiten excepciones en supuestos de fuerza mayor debidamente acreditados, que deben ser valorados y aprobados expresamente por la Comisión Técnica de Vivienda.
Conclusión
El Programa de acceso a la primera vivienda constituye una herramienta de política pública que permite a muchas personas residentes acceder a la propiedad en condiciones ventajosas. No obstante, implica compromisos firmes y limitaciones estrictas que deben conocerse con detalle antes de presentar la solicitud.
El incumplimiento de estas condiciones puede dar lugar a sanciones económicas de gran relevancia, incluyendo la obligación de reembolsar todos los intereses subvencionados con penalizaciones multiplicadas.
Por este motivo, es imprescindible leer atentamente el decreto regulador y asegurarse de cumplir todos los requisitos antes de solicitar la adhesión al programa.
