Nueva regulación del alquiler en Andorra (2027–2030): qué debes saber

Nueva regulación del alquiler en Andorra (2027–2030): qué debes saber

El mercado del alquiler en Andorra se prepara para un cambio importante a partir de 2027. El nuevo proyecto de ley impulsado por el Govern d’Andorra establece un marco progresivo para eliminar las prórrogas forzosas de los contratos de arrendamiento, vigentes desde 2019.

En este artículo te explicamos de forma clara y fiable cómo afectará esta normativa tanto a propietarios como a inquilinos.
 

Contexto actual del mercado del alquiler

Según datos oficiales:

• Existen aproximadamente 25.000 contratos de alquiler en Andorra
• De estos, unos 20.000 están afectados por prórrogas forzosas
• El precio medio del alquiler se sitúa en 13,5 €/m²
• Los contratos más antiguos (anteriores a 2012) tienen una media de 7,9 €/m²
• Las prórrogas legales finalizan en 2027

Este contexto explica la necesidad de una transición ordenada hacia un mercado más equilibrado.
 

Objetivo de la nueva ley

El proyecto tiene dos objetivos principales:

Fin progresivo de las prórrogas (2027–2030)

La eliminación no será inmediata, sino escalonada según la antigüedad del contrato y su precio:

• 2027: contratos firmados hasta 2012 o con precios inferiores a 6 €/m²
• 2028: contratos de 2013 a 2015 o por debajo de 7 €/m²
• 2029: contratos de 2016 a 2018 o por debajo de 8 €/m²
• 2030: contratos de 2019 a 2021

Este sistema prioriza los contratos más antiguos y con rentas más bajas.
 

Qué podrán hacer los propietarios

Una vez finalizada la prórroga:

• Podrán mantener al inquilino o cambiarlo
• Deberán dar un preaviso mínimo de 6 meses

Sin embargo, el precio del alquiler no será libre, sino que estará limitado por incrementos máximos establecidos por ley.
 

Límites en la subida del alquiler

Durante los primeros 5 años del nuevo contrato, las subidas estarán reguladas según el precio anterior por m²:

• Hasta 7 €/m² → +6% anual + IPC
• 7 a 8 €/m² → +5% + IPC
• 8 a 9 €/m² → +4% + IPC
• 9 a 10 €/m² → +3% + IPC
• 10 a 12 €/m² → +2% + IPC
• Más de 12 €/m² → +1% + IPC

Esto implica que los alquileres más bajos podrán subir más rápido, buscando acercarlos a precios de mercado.
 

Contratos excluidos de la ley

Quedan fuera de esta regulación:

• Viviendas con alquiler superior a 2.500 €
• Viviendas unifamiliares
• Inmuebles que requieren obras importantes
• Viviendas para uso propio o familiar
• Contratos firmados a partir de 2022
• Otros casos específicos (como residentes sin actividad lucrativa o viviendas desocupadas por decisión del inquilino)

Estos casos se regirán por el principio de libertad de pactos.
 

Caso especial: alquileres por debajo del precio público

Si el alquiler está por debajo del precio asequible del parque público de vivienda de su parroquia:

• En los primeros 3 años:
  → El precio sube progresivamente hasta alcanzar ese nivel
• A partir del 4º año:
  → Se aplica el IPC, salvo que el sistema anterior permita una subida mayor

Ejemplo de referencia de precios públicos:

• Andorra la Vella: 10,70 €/m²
• Escaldes-Engordany: 10,70 €/m²
• La Massana: 9,56 €/m²
• Encamp: 9,47 €/m²

  Conclusión

  La nueva regulación marca un cambio estructural en el mercado del alquiler en Andorra:

• Se pone fin a un sistema excepcional de prórrogas
• Se introduce una transición progresiva
• Se limita el impacto mediante subidas controladas

• Para propietarios e inversores, este nuevo escenario abre oportunidades, pero también exige planificación y conocimiento de la normativa.